Jak budowano Amazona pod Wrocławiem? O szczegółach opowiada specjalnie dla portalu naszbiznes24.pl Robert Dobrzycki, partner zarządzający Panattoni Europe.

Zakończyła się budowa Amazona we Wrocławiu. Wykonawcą była firma Panattoni. Jak przebiegały prace i czy firma jest zadowolona z efektu?

– Pierwszy strategiczny krok wykonał Amazon wysyłając zapytanie do Panattoni Europe, co świadczy o wcześniejszym rozpoznaniu przez Amazon rynku w Polsce. Natomiast Panattoni, podejmując wyzwanie musiało wykonać szereg zaawansowanych i strategicznych prac przygotowawczych – w pierwszej kolejności znaleźć właściwe działki, a w tym przypadku odpowiednio przygotowane grunty o powierzchni co najmniej 27 hektarów każdy. Należy zwrócić uwagę, że rzadko kiedy możliwe jest znalezienie działki tak dużych rozmiarów, a próba scalenia kilku mniejszych bywa sporym wyzwaniem. Dlatego deweloper o pomoc zwrócił się do wyspecjalizowanej agencji nieruchomości, która nie tylko wyszukała odpowiednie tereny inwestycyjne, ale także przygotowała wstępną ocenę w zakresie możliwości realizacji inwestycji. Następnie, po przekazaniu do biura projektowego propozycji potencjalnych działek do zabudowy, powstały szkice architektoniczne. W tym samym czasie sztab specjalistów Panattoni, rozpoczął etap rozpoznawania gruntów pod względem Due Diligence – oczywiście po zgromadzeniu i analizie informacji niezbędnych do rozpoczęcia zaawansowanych prac projektowych. To standardowa procedura w realizacjach BTS, która ma na celu zebranie informacji na temat środowiska, obowiązującej i planowanej infrastruktury drogowej w perspektywie najmu, istniejącej komunikacji publicznej, dostępu do siły roboczej, łatwości i czasu dostępu do docelowego rynku prowadzenia dystrybucji i logistyki oraz uwarunkowań technicznych, podatkowych i przede wszystkim prawnych. Sprawdzenie przez kancelarie adwokackie statusu prawnego wybranych terenów ma szczególne znaczenie, zwłaszcza gdy dany grunt jest własnością nie jednego, a na przykład siedmiu właścicieli – jak to miało miejsce przy okazji tego projektu. Kolejnym etapem było przedstawienie firmie Amazon sprawdzonych i wstępnie zaakceptowanych przez nas propozycji lokalizacji. Tak też się stało, a Amazon wybrał najlepsze. W przypadku Dolnego Śląska finalnie wyłoniono Bielany Wrocławskie w bezpośrednim sąsiedztwie węzła Nowa Wieś, łączącego autostradę A4 z A8.

 I machina ruszyła…

– Otrzymanie zielonego światła od klienta na lokalizację oznaczało, że machina zaczyna pracować na jeszcze wyższych obrotach. W pierwszej kolejności wybraliśmy partnerów, w tym potwierdziliśmy współpracę z biurem projektowym i wyłoniliśmy generalnego wykonawcę. Dopiero wtedy nadszedł etap formalności – opracowany został kompleksowy plan działań, bo wszystko musiało być dopięte na ostatni guzik. Ustalone zostały kwestie własnościowe, wynegocjowany został zakup działek, a także przygotowane propozycje zmian w miejscowym planie zagospodarowania i ostateczne uzyskane pozwolenie na budowę. A było co zmieniać i trzeba dodać, że harmonogram inwestycji nie zakładał najdrobniejszych przestojów, a musieliśmy np. przenieść trakcję energetyczną wysokiego napięcia na terenie inwestycyjnym – taka procedura może trwać nawet kilka lat! Jednak dzięki temu, że działania mające to umożliwić zostały podjęte znacznie wcześniej, udało się przenieść całą trakcję w nadspodziewanie krótkim czasie. Prace projektowe, jak i warunki techniczne obiektu obejmujące ogólną specyfikację techniczną budynku to kolejna faza rozmów. Ze względu na branżę e-commerce, w której Amazon jest liderem, oczekiwania co do nowego obiektu, a tym samym rozwiązania projektowe nie mogły być standardowe. Każdy z obiektów dla firmy Amazon, również ten w Poznaniu liczą ponad 120 000 m kw. Na powierzchnię magazynową przeznaczono ponad 91 837 m kw., a to znaczy, że zmieściłoby się w niej około 2 800 tirów z naczepami jeden obok drugiego. Ze względu na planowane zatrudnienie minimum 2 tys. pracowników, strefa biurowo-socjalna zaprojektowana została na dwóch poziomach zajmując blisko 9 000m kw. każda. Podpisanie umów, a więc zobowiązania prawne partnerów każdorazowo jest newralgicznym etapem kontraktu, w który angażowane są aż trzy działy dewelopera – Development, Project Management oraz Finanse. Wytężona praca kilku osób w przypadku inwestycji Amazon – ścisła współpraca z kancelariami prawnymi, biurem projektowym, generalnym wykonawcą, miastem, gminą oraz inwestorem, a także zakup gruntu, czy dopełnienie aspektów formalno-administracyjnych jak chociażby pozwolenie na budowę, zakończyło się pełnym sukcesem. Prace budowlane rozpoczęły się pod koniec 2013 roku, po niespełna kilku miesiącach od podpisania umów, a już w październiku tego roku mogliśmy uczestniczyć w oficjalnych otwarciach budynków. Czy jesteśmy zadowoleni z efektu? Nie waham się, aby każdorazowo odpowiedzieć tak. Jesteśmy nie tylko zadowoleni, ale i dumni z całej inwestycji.

To jedna z największych inwestycji jeśli chodzi o magazyny w tej chwili w Europie? Czy dla firmy było to duże wyzwanie logistyczne? Ile osób pracowało przy inwestycji?

– Nie da się ukryć, że cała transakcja została okrzyknięta mianem rekordowej w nie tylko w Polsce, ale i w Europie Środkowej i Wschodniej. Każdy z obiektów Panattoni Europe dla firmy Amazon osiągnął powierzchnię ponad 120 000 m², na magazyny każdorazowo przeznaczono ok. 90 tys. m², zaś na dwupoziomowe części biurowe ponad 9 tys. m² w każdym z centrów. Przy każdej inwestycji pracowało codziennie średnio 500 osób z 50 różnych branż, dzięki czemu utrzymany został krótki termin realizacji obu projektów. To naprawdę duża i ważna transakcja, niemalże bezprecedensowa nie tylko dla branży deweloperskiej, ale również dla polskiej gospodarki.

Amazon to nie jedyna inwestycja Panattoni na Dolnym Śląsku? Gdzie jeszcze budujecie?

– Obecnie Panattoni Europe dysponuje czterema własnymi centrami dystrybucyjnymi w regionie Wrocławia, dostarczając jednocześnie na rynek ok 288 000 m kw. Warto przypomnieć, że niedawno ukończyliśmy budowę powierzchni spekulacyjnej – 20 000 m kw. w ramach nowoutworzonego parku Panattoni Park Wrocław III, którego realizacja przewiduje budowę 2 hal magazynowych o łącznej powierzchni ok. 83 000 m kw., a także o sfinalizowaniu wspomnianego obiektu dla firmy Amazon, którego oficjalne otwarcie odbyło się kilka tygodni temu.

Plany na kolejne lata na Dolnym Śląsku?

– Dolny Śląsk jest bardzo interesującą lokalizacją z punktu widzenia nowych realizacji. Oprócz fenomenu lokalizacyjnego i infrastrukturalnego, region jest bardzo dobrze postrzegany przez najemców – jest jednym z najciekawszych, któremu dodatkowo pomaga Autostradowa Obwodnica Wrocławia, w wyniku której uruchamiane są kolejne punkty na magazynowej mapie Polski. Tworzą one nowe możliwości zarówno deweloperom, jak i najemcom powierzchni magazynowych. To sprawia, że w przyszłości rynek ten ma ogromny potencjał by stać się przodującym i w dłuższym okresie wyjść na pierwsze miejsce. A my jako deweloper z pewnością bierzemy to pod uwagę i w przyszłości będziemy rozbudowywać własne istniejące zasoby.

Agnieszka Dobkiewicz