Hiszpania zmienia zasady najmu, przede wszystkim krótkoterminowego. Uruchomienie nowego mieszkania turystycznego wymaga dziś co do zasady zgody wspólnoty, a kolejne miasta ograniczają liczbę licencji. Dlatego kupujący, w tym Polacy, coraz częściej pytają o najem średnio- i długoterminowy. O czym trzeba wiedzieć?

– Hiszpania nie odchodzi od turystyki ani od zagranicznych inwestycji. Próbuje znaleźć równowagę między interesami mieszkańców, właścicieli nieruchomości i sektora turystycznego. Kryzys mieszkaniowy nie zaczął się jednak od Airbnb i nie da się go rozwiązać wyłącznie ograniczeniami najmu turystycznego. Przez lata budowano po prostu za mało mieszkań w stosunku do rosnącego popytu. Dla inwestora najważniejsze jest to, że najmu turystycznego nie można już automatycznie zakładać przy zakupie każdego apartamentu – mówi Joanna Ossowska-Rodziewicz, współwłaścicielka agencji nieruchomości By-Bright.

Najem turystyczny: gmina, region i wspólnota

Możliwość wynajmu na doby zależy dziś od kilku niezależnych regulacji: przepisów regionalnych, lokalnych zasad urbanistycznych gminy oraz decyzji wspólnoty mieszkaniowej. „Za” muszą się opowiedzieć trzy piąte właścicieli, reprezentujących jednocześnie trzy piąte udziałów we wspólnocie. Coraz większe są też różnice między miastami. Inne zasady obowiązują np. w Maladze niż m.in. w Marbelli, Esteponie, Benahavís czy oddalonym o 15 km od Malagi Mijas.

– Klienci widzą, że sąsiedzi wynajmują apartamenty przez Airbnb czy Booking, i zakładają, że będą mogli robić dokładnie to samo. Tymczasem dwa mieszkania w sąsiadujących budynkach mogą mieć zupełnie inną sytuację prawną. Przepisy przejściowe nie gwarantują też, że uprawnienia dotychczasowego właściciela automatycznie przejdą na kupującego. Dlatego zawsze najpierw sprawdzamy, czy legalny wynajem jest w ogóle możliwy, a dopiero potem liczymy stopy zwrotu – mówi Joanna Ossowska-Rodziewicz.

Najem sezonowy: liczy się cel, nie długość umowy

Przyjęty na początku października 2026 r. dekret (Real Decreto-ley 29/2026) doprecyzował zasady najmu sezonowego (alquiler de temporada). Najem średnioterminowy obejmuje okres dłuższy niż 31 dni, ale nie więcej niż 12 miesięcy. Może trwać dłużej tylko wtedy, gdy rzeczywista przyczyna czasowego pobytu nadal istnieje i da się ją wykazać. Przyczyna pobytu, np. kontrakt zawodowy czy studia, musi być wskazana w umowie i możliwa do udowodnienia, a ciężar dowodu spoczywa na wynajmującym. Jeśli jej zabraknie, umowa może zostać potraktowana jak najem stałego miejsca zamieszkania od samego początku.

Najemca sezonowy może też odstąpić od umowy po co najmniej miesiącu, z 10-dniowym wyprzedzeniem, a właścicielowi nie przysługuje z tego tytułu odszkodowanie.

– Klienci często pytają, czy wystarczy podpisać umowę na 11 miesięcy, żeby uniknąć zasad najmu długoterminowego. Nie wystarczy. Liczy się faktyczny cel zamieszkania, a nie nazwa czy długość umowy, i nowe przepisy wyraźnie tę zasadę wzmacniają. Na Costa del Sol można wynajmować mieszkanie na dwa do sześciu miesięcy bez licencji turystycznej, ale tylko wtedy, gdy jest to rzeczywisty najem mieszkaniowy o charakterze czasowym, np. dla osoby, która przyjeżdża tu na kontrakt albo na studia. To odrębny, legalny model wynajmu, a nie sposób na obejście licencji turystycznej – mówi Robert Reiski, współwłaściciel agencji nieruchomości By-Bright.

Najem długoterminowy: pełna ochrona lokatora

Przy najmie długoterminowym najemca może przedłużyć umowę do pięciu lat, gdy wynajmującym jest osoba fizyczna i do siedmiu lat, gdy jest nim firma. Przedłużenie następuje, jeśli strony nie zawiadomią odpowiednio wcześniej o braku woli kontynuowania umowy: wynajmujący cztery miesiące, najemca dwa miesiące przed jej końcem. Najemca może ją wypowiedzieć po sześciu miesiącach, z co najmniej 30-dniowym wyprzedzeniem, a aktualizacja czynszu podlega ustawowym ograniczeniom. W lokalizacjach formalnie uznanych za strefy napiętego rynku mieszkaniowego obowiązują dodatkowe limity czynszów.

Nowe przepisy przewidują ponadto możliwość dodatkowego przedłużenia niektórych obowiązujących umów nawet o dwa lata – po spełnieniu warunków ustawowych, a nie automatycznie.

– Najem długoterminowy to stabilny, przewidywalny model, ale trzeba wejść w niego świadomie. Właściciel musi uwzględnić ustawową ochronę trwania najmu: co do zasady do pięciu lat, jeśli wynajmującym jest osoba fizyczna, albo do siedmiu lat, jeśli jest nim osoba prawna. Dlatego zanim zaproponujemy konkretną nieruchomość, ustalamy z klientem, jak chce z niej korzystać. Rodzina, która spędzi w apartamencie kilka miesięcy w roku, potrzebuje innego mieszkania i innej umowy niż inwestor, który liczy na regularny dochód z najmu – mówi Robert Reiski.

Co sprawdzić przed rezerwacją

Jeśli celem zakupu jest wynajem turystyczny, eksperci rekomendują weryfikację prawną jeszcze przed wpłatą depozytu. Najpierw trzeba sprawdzić, czy lokalne przepisy urbanistyczne dopuszczają działalność turystyczną pod konkretnym adresem, statut wspólnoty, obowiązujące uchwały i ewentualne ograniczenia najmu. Jeżeli lokal ma już numer w andaluzyjskim rejestrze turystycznym, warto potwierdzić jego aktualność i zgodność z konkretnym lokalem, a także ustalić, czy nowy właściciel będzie mógł kontynuować działalność. Jeśli sprzedający deklaruje wysoką rentowność, warto poprosić o rzeczywiste wyniki najmu z poprzednich lat: przychody, obłożenie z uwzględnieniem sezonowości, prowizje operatorów i koszty utrzymania.

Umowa rezerwacyjna powinna z kolei przewidywać możliwość odstąpienia od transakcji i odzyskania depozytu, jeśli weryfikacja prawna wypadnie negatywnie.

– Istniejąca licencja turystyczna może być dużym atutem, zwłaszcza tam, gdzie uruchamianie nowych mieszkań turystycznych ograniczono. Sama licencja nie jest jednak gwarancją wartości. Wartość ma prawnie potwierdzona możliwość dalszego prowadzenia działalności, dlatego przy takich nieruchomościach rekomendujemy pisemną opinię prawną – mówi Joanna Ossowska-Rodziewicz. – Przyszłość rynku należy do świadomego dobierania strategii do celów inwestora. Dla jednego klienta najlepszym rozwiązaniem będzie najem długoterminowy, dla innego apartament z profesjonalnym zarządzaniem hotelowym, a dla jeszcze innego drugi dom, którego wartość ocenia się w perspektywie wielu lat – podsumowuje Joanna Ossowska-Rodziewicz.

 

Joanna Ossowska-Rodziewicz